房地产开发企业破产背景下对购房者权益保护研究
这是一篇法律论文，笔者认为从维护生存利益的角度考虑，有必要使购房者享有一定的优先权，但需法律明确规定此种优先权，需要注意的是若草率的将购房者优先受偿权认定为属于担保物权，不符合物权法定的民法原则。
一、案例分析
（一）基本事实
济南彩石山庄项目是由山东三联集团从 2006 年开始开发建设的，占用土地面积多达两千多亩，有两千多户购房者购买此项目商品房，预售购房款达九亿元。但是三联集团在 2008 年出现资金链断裂的财政危机，导致彩石山庄项目被迫停工,且再无复工，三联集团为了贷款将彩石山庄项目的土地以及在建工程进行了抵押，本案不止涉及购房者利益，还关乎建设工程承包人、金融机构、被拆迁人等众多主体的利益。法院在实体认定中，认为本案中五证不全的房屋买卖合同无效，三联集团与购房者都需要承担责任，房地产开发方部分项目五证不全就进行预售，要承担返还购房款本金和百分之八十的利息损失的责任，剩余百分之二十的利息损失由购房者承担。随后，济南中院将案件涉及的土地的使用权以及地上建设工程进行拍卖。
购房者相对于有雄厚资金支持的金融机构、建设工程承包人和房地产开发企业而言处于弱势地位，当破产清偿程序中购房者债权与银行抵押权冲突时如果银行抵押权从破产财产中优先受偿，那么购房者的利益可能面临无法保障的情况。根据《对于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（以下简称《批复》）建设工程价款优先受偿是出于保护农民工利益的角度确定的，但根据合同相对性，农民工工资首先应该由其任职的公司或建设工程承包人负责，农民工利益也可以从其他社会保障制度方面进行保护，相较农民工的劳动债权，购房者的社会保障很难在中短期内实现，于是，济南中院为体现对购房者这一弱势群体的保护，确定购房者的购房债权应当获得优先的清偿顺位，将返还购房款请求权;视为一种受特殊保护的债权;最高人民法院认同此观点，提出购房者应当享有优先受偿权。.......................
（二）案件处理结果
对于涉案债权的清偿顺序、购房者购房款是否享有优先受偿权的问题，济南中院形成了两种意见，并经反复论证认为，交付全部或者大部分款项的购房者享有优先受偿权，清偿顺位应当优先于建设工程价款和抵押权。济南中院向最高人民法院请示后，最高人民法院答复认可购房者的基本债权应优先受偿;。按照以往程序，法院拍卖是在案件调解结束或作出裁判后执行，但是由于本案涉及面广、涉案资金数量大、涉案利益主体众多等特点，法院最后采用了以下方案：当事人首先需要签订人民调解协议，其次填写司法确认申请，再次立马转法院立案庭，又次立案后审判庭第一时间审查调解协议效力，出具司法确认裁定书，与此同时济南中院将涉案土地的使用权以及地上建设工程进行拍卖，经过这一系列程序，三联集团案件的处理步入正轨，开始实现购房者债务清偿。法院对房屋买卖合同的性质、是否有效等实体问题进行了审查，以厘清购房者与三联集团的过错，明确责任承担。彩石山庄项目的购房者可根据合同标明的地段，向有管辖权的法院申请人民调解，并提交证据材料证明交付购房款的事实。直到 2021 年，彩石山庄项目涉及 2087 户群众的购房纠纷已全部以调解方式结案，发放了 14.27 亿元的执行款。........................
二、购房者优先受偿权的正当性分析
（一）购房者适用优先受偿权的合理性
1.房地产开发企业破产对购房者权益有影响
依据破产法规定，破产企业要进入破产程序必须符合一定条件，即房地产开发企业无力清偿到期债务，丧失清偿能力后破产势必会影响众多权利主体利益，其中就包括购房者，购房者是指与房地产开发企业签订房屋预售合同并支付定金或者与房地产开发企业签订房屋买卖合同并支付购房款的自然人、法人或其他组织。受居者有其屋;的传统思想观念影响，大多数中国人认为房屋是生存必需品;，购房者购买房屋往往需要花费毕生积蓄。我国《消费者权益保护法》明确了的消费者;认定标准，将购房者按购房用途和目的的区别分为消费者型购房者和非消费者型购房者，本文所述购房者是指消费者型购房者，是为满足居住的需要而向房地产企业购买房屋的自然人。
购房者权益作为购房者在商品房交易过程中依照合同约定或者法律规定应当享有的利益包括众多方面。（1）购房者可根据房屋买卖合同请求房地产开发企业按期交付符合约定的房屋。就本案而言，作为合同一方当事人，购房者有权要求房地产开发企业按照合同约定交付合同标的物商品房，在房地产开发企业未按期履行交付房屋的合同义务或交付的房屋不符合合同约定标准时，房地产开发企业应当向购房者承担违约责任。（2）房地产开发企业对售出的商品房要承担瑕疵担保义务，购房者有权要求房地产开发企业交付没有质量瑕疵和权利瑕疵的标的物，即房地产开发企业需保证完工后交付的房屋没有权利负担，质量符合约定，否则购房者有权拒绝接受瑕疵房屋，追究房地产开发企业的违约责任。（3）房地产开发企业应当履行房屋买卖合同的附随义务，另外还需按照购房者的要求协助其办理房屋产权登记。
房地产开发企业破产后最直接的受害者往往是购房者，在破产程序中的购房者与其他权利主体相比处于弱势的地位，房地产开发企业破产后将导致购房者购房目的不能按预期实现，并给购房者带来一系列不良影响。第一、购房者的因购房产生的违约债权或侵权债权可能无法实现。从债权的角度看，房地产开发企业作为商品房的出售人要对不能按时按约定交付房屋、房屋存在质量瑕疵、权利瑕疵承担担保责任，债权的相对性决定了购房者只能向房地产开发企业追究违约责任。但难题是在房地产开发企业破产的情况下，若购房者发现商品房存在无法交付、需要修缮或需要追究质量瑕疵、权利瑕疵等违约责任时，可能出现无人承担责任、权利落空的状况。
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（二）购房者适用优先受偿权的理论分析
1.购房者适用优先受偿权的民法理论基础
优先受偿权是一类重要的优先权，特种债权人有权利就债务人的全部财产或特定财产优先于其他债权人受偿，但前提是这种特权必须有法律的直接规定，且具有保障权利优先实现的作用。优先权，从含义上讲，是准许某一主体优先做某事的权利。;①优先权起源于罗马法中的婚姻制度和监护制度，设立的目的是维护弱者权利，协调社会利益分配。德国和法国都曾进行过罗马法的继受运动，但两者对罗马法中的优先权制度态度有所不同，包括法国、日本在内的大陆法系国家接受了这种缺乏公示性的制度，并将其划入法定担保物权的范畴，从债权性质的角度，在法律中明确何种债权可以优先受偿，具体体现有：《法国民法典》第 2095 条认为特种债权人优先于其他债权人受偿，日本立法直接将优先权;②制度置于民法典的物权编中。大陆法系中以德国、瑞士、意大利等为代表的国家其立法不同于法国及日本立法，如在《德国民法典》中并无对于优先权制度的专门规定。英美法系国家同样没关于于优先权的统一制度，然而其留置权制度规定表现出的留置权;特征明显不同于大陆法系中留置权的含义，观看其特征应与大陆法系的优先权相同。
我国理论界对于优先权制度的定位可以简易分为三种观点，第一种观点认为但凡涉及优先的权利都归于优先权，将优先权的范围界定的过于宽泛；③第二种观点将优先权定位于法国法与日本法上规定的优先权，认为优先权应当划分为担保物权①；第三种观点认为优先权可以划分为狭义的优先权与广义的优先权，广义的优先权则是指所有具有优先;性质的权利包括特种债权优先权；狭义的优先权就是特种债权优先权。在房地产开发企业破产时，优先受偿权虽然具有保障购房者债权得到优先顺位清偿的效力，但其依然不具有担保物权的其他特性，将其定位为担保物权有待商榷。综上，本文认为第三种观点较为可取，在担保物权中单独的将特种债权的优先权问题加以规定不是很适宜的。以上三种观点虽有所区别，但有一点存在共识：使某些特种债权具有优先受偿的效力是符合协调利益分配、满足法律实践需要的要求的。通过以上对优先权的分析发现，优先受偿权的主要特点有下：首先要具有担保的功能，优先受偿权虽然不是法律规定的担保物权，但能够保障债权人的债权被清偿时处于优先顺位。其次，优先权应当是符合法定的条件也即需要有法律的直接规定才能产生且设定一般不需要以占有和登记为要件，不能通过当事人的意思自治任意创设，否则优先权制度必然使善意第三人的权利实现受到威胁，增加交易的风险。
............................三、房地产开发企业破产时各项优先债权清偿顺位 ....................... 11
（一）建设工程价款优先于其他债权受偿 ............. 11
（二） 购房者优先受偿权顺位 ................ 12
四、完善购房者权益保护制度 ...................... 15
（一）完善预告登记制度，规范司法解释的衔接适用 ......................... 15
（二）购房者利益保护的其他途径 ................. 16
四、完善购房者权益保护制度
（一）完善预告登记制度，规范司法解释的衔接适用
前文提到预告登记制度并没有使购房者优先受偿的作用，但预告登记制度能发挥使被登记的请求权对后来发生的处分行为具有对抗效力的作用。《物权法》第 20 条确立了不动产预告登记制度，即当事人签订房屋买卖合同并进行不动产的预告登记，利用预告登记的公示作用保障未来实现不动产物权。当出现未经预告登记权利人同意处分该不动产的情况时，这种处分不发生物权效力。购房款作为合同债权需借助所有权预告登记的公示作用，防止房地产开发企业一房数卖;侵害其权利。
所有权预告登记的公示效力在破产程序中能否发挥相应法律效力？首先，国外对预告登记在破产程序中的效力有明确的法律规定，如德国破产法中规定破产管理人有权决定是否继续履行破产企业尚未履行的合同，但这些合同必须是企业破产前发生的，为了保护预告登记制度下的请求权，实现预告登记的物权变动，德国破产法又在后面的法条中对破产管理人的权利进行了限制，管理人必须继续履行该请求权对应的义务。我国《物权法》明确预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。;从立法者目的来看，设立预告登记制度，使购房者在办理所有权变更登记后其债权具有物权的排他效力，破产程序应当承认这种公示制度的效力。从法律解释的角度来看，物权法确定了预告登记的对抗效力，要使处分该不动产的行为发生物权效力，必须经过预告登记权利人同意，这恰恰体现了预告登记在破产程序中具有相应的法律效力。
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结语
参考文献（略）