新形势下住宅小区电力配套建设管理研究

第 1 章 绪 论1.1 研究背景及意义1.1.1 研究的背景20 世纪 90 年代以来，伴随国内经济社会的发展和人民生活水平的提高，全国各地房地产开发如火如荼进行，住宅小区如雨后春笋般地拔地而起。新建住宅小区具有舒适的居住环境、完备的配套设施、称心的社区服务而受到城镇居民的青睐。作为住宅小区建筑主体的附属设施，小区配套的好差一定程度上影响着建筑主体功能的发挥，彰显着业主的文明素养和城市的文明程度。而电力配套属于基础性小区配套，属于住宅配套中的重要组成部分，其安全性、可靠性及智能性直接影响着住宅小区的正常运作和小区居民的生活质量，已成为社会关注的焦点。2021 年 10 月，国务院 2021 年 112 号文件同意对绍兴市部分行政区域进行调整，撤销绍兴县设立绍兴市柯桥区，撤销上虞市设立上虞区，绍兴市辖区由原来单个越城区变为越城区、柯桥区、上虞区三足鼎立，详见图 1-1 所示。近年来，绍兴围绕三区融合;的目标，合力推进大城市建设，新建住宅小区总量成倍增长。根据绍兴市统计局提供数据，绍兴市区（越城区、柯桥区、上虞区）从 2006 年底 238 个住宅小区到 2021 年底增加至 458 个，短短 10 年时间翻了近一倍。但作为绍兴住宅小区电力配套的投资主体，受成本利润、市场供给、配套政策等多种因素影响，在电力配套的投资策略以满足当前需求为主，显得短视;、小气;，致使电力配套设施的产品质量偏差、额定容量偏小、科技含量偏低、智能信息化偏弱。在住宅小区前期入住率不高时，尚且能满足住宅小区的正常用电需求，但随着住宅小区入住率的提高，用电负荷的增加，以及用电需求的多元变化，电力配套隐藏着的设施质量低下、额定功率不足、新型应用滞后等一系列问题都逐步显现出来，与住宅小区使用主体的用电需求间的差距变得越来越大，甚至已危及住宅小区的安全性，状况不容乐观[1]。主要表现在：电力配套设施产权归属不一。明确产权归属是做好建设与管理的前提。目前，由住宅小区房地产开发公司主导自建、供电公司验收接管运行维护;的模式是绍兴住宅小区电力配套建设管理的主流模式，该模式下住宅小区电力配套设施的直接投资主体是房地产开发公司，运维主体是国网绍兴供电公司，受委主体是各住宅小区的物业公司，监督主体是绍兴市及各区、镇街的房地产管理处（所）。住宅小区房地产开发公司作为住宅小区电力配套的直接投资主体，是个营利性组织，追求的是投资利润最大化；小区居民作为住宅小区电力配套的主要使用主体，在购买、初期入住阶段，除商品房附近有配电变电器、楼道口有电表箱等电力配套设施布局明显有缺陷;问题会关注外，基本不会去关注配变容量不足、电缆截面过细、设施技术落后等隐性;问题；运维主体受制于验收机制的局限性;、缺陷暴露的周期性;等因素影响，很难在验收、接收住宅小区电力配套设施时，及时发现存在的问题与不足；受委主体受制于前期物业‘依附房地产公司;、技术力量不足;等因素影响，很难在住宅小区前期入住阶段，将电力配套存在问题与不足及时告诉小区业主和督促开发公司整改；政府各职能部门作为住宅小区电力配套建设管理的监督主体，受房地产业的经济支柱份量影响，往往存在或明或暗监督不到位现象。这些直接影响着住宅小区电力配套的建设水平、安全质量、科技含量。电力配套设施的产权归属不一致给住宅小区的后期运行管理造成了较大的困难。.........1.2 国内外的研究现状1.2.1 国外相关研究动态美国等西方国家对社区管理方面研究较早，特别是 20 世纪 90 年代初，兴起了新城市主义[7]，开始关注社区配套建设，但涉及住宅小区电力配套方面的内容较少，基本集中于住宅小区供配电技术理论的研究。如：学者 Waler,C.F.、Poosi,.L.等人在研究电气设备的额率功率和使用次数、持续时间等因素之间影响，并绘制用电量图形和构建了负荷曲线模型，但在实际应用中欠缺可操作性，借鉴意义不是太大。在自由经济占主导的社会体制下，西方国家在住宅小区电力配套建设管理模式上比较单一，大体呈现供电公司直接投资管理、委托物业统一经营管理以及与国内主流类似采用开发公司投资建设、供电公司委托运维;等模式。此外，国外在智能用电小区建设方面研究较多，实时性、自主性、互动性方面要领先于国内。但并没有形成系统地智能用电小区建设规范。.........第 2 章 绍兴住宅小区电力配套的现状分析2.1 住宅小区配套的概述2.1.1 住宅小区配套的构成随着物权法的出台，许多研究机构和学者对住宅配套的概念进行专门研究，但至今没有形成一套完整的法律法规或规范标准体系来对住宅配套下定义[24]。其构成内容从宏观上看会因时空变化而变化，具有明显的时代性和区域性。比如：90 年代和本世纪开发的住宅项目，其配套设施差异性就很明显；南方与北方、东部与西部由于人文风俗、自然环境、经济水平等因素影响而产生较大的差异；从微观上来看，会因住宅类别、房地产开发公司实力等因素影响而产生一定的变化。但从需求特征上划分相对就简易些，通常分成二类，一类与满足基本居住需求相对应的公用设施，比如供电、供电、供水、供热等，另一类是与满足家庭生活需求相对应的公用设施，比如教育、医疗、休息、行政管理等设施。从内容上，绍兴住宅配套一般包括供电、供水、供气、安保、电信以及物业服务等多个系统[25]。本文主要研究的是住宅小区配套设施中的供电系统以及与物业服务系统相关的供用电设施部分。住宅小区配套，是以住宅项目建筑主体附属物的身份出现，其作用是保证住宅项目主体的正常运作。住宅小区配套直接影响着居民日常生活、房屋售价、居住区域环境及小区的管理等诸多因素，加强住宅小区配套设施建设管理，既有助于改善城镇居民的居住环境，更有助于消除因住宅小区配套问题带来的社会隐患，在住宅小区品质提升、房地产行业健康发展方面起到重要作用。同时，还可以丰富城镇居民的文化娱乐生活，和谐社区建设，是保证居民正常生活的基础需求。伴随经济发展、科技进步以及生活消费结构和生活方式的变化，住宅小区配套的布局合理性要求将越来越突出，设计规范化要求将变得越来越高，其辅助小区建筑主体功能发挥的作用将变得越来越重要。若住宅小区配套出现故障，不仅会影响到小区居民的日常生活，甚至还会危及小区整体运作和居民的财产生命安全。综上可以得出，住宅小区配套在住宅项目中的份量将越来越重，地位将越来越高，作用将越来越大。........2.2 住宅小区电力配套的概述2.2.1 住宅小区电力配套的构成住宅小区电力配套构成通常理解为住宅项目 10（20）V 中压电源接入点至户表计之间的所有电力配套设施及安装工程。包括 10（20）V 中压电缆分支箱、10（20）V 中压进线电缆、10（20）V 中压变配电站、低压线路（各类规格型号的电缆或架空线）、低压分支箱、户表箱、电能计量表等电气设备。可以分成以下几类：（1）居民住宅：从公用供电设施至居民表箱的所有供配电设施；（2）公建设施、办公用房、经营性用房：从公用供电设施至计量点的所有配电设施。简易说，就是从供电公司的接线点到小区居民电表的那些供电设施及安装工程。而本文研究的住宅小区电力配套构成除主流概念的部分外，还包括住宅小区居民室内部分和多网融合建设的电力供应支撑部分。.........第3章 住宅小区电力配套需求影响因素分析..........203.1 使用主体影响因素分析......... 203.2 投资主体影响因素分析......... 223.2.1 利润成本控制.......223.2.2 住宅园区环境.......223.2.3 建设管理政策.......223.2.4 智能用电建设.......223.3 运维主体影响因素分析......... 233.4 受委主体影响因素分析.........243.5 监督主体影响因素分析..........253.6 本章小结..........26第 4 章 电力配套建设管理评价模型的建立.............274.1 评价方法的选择..........274.1.1 层级分析法...........274.1.2 模糊数学法...........314.2 本文评价指标体系......334.3 评价过程及结果分析..............344.4 本章小结..........39第5章 住宅小区电力配套建设管理的对策提议......405.1 新电改背景下投资建设模式方面的对策提议..........405.2 新科技背景下设计技术优化方面的对策提议..........425.3 互联网+;背景下智能用电小区系统方面的对策提议.......465.4 本章小结..........54第 5 章 住宅小区电力配套建设管理的对策提议5.1 新电改背景下投资建设模式方面的对策提议投资建设模式直接关系住宅小区电力配套的综合性能，本文应用指标评价结果得出的住宅小区电力配套建设管理主要影响因素，结合当前电改新形势，就住宅小区电力配套投资建设模式方面提出针对性的对策提议。从指标评价结论分析中可以看出，三类住宅项目电力配套需求的主要影响因素均指向持续供电状况、供电故障频率、节能环保规定，而这三个因素恰恰是住宅小区电力配套开发商自建模式的短板;，而电力配套收费模式将有助于解决住宅小区开发公司自建模式的诸多弊端[39]。具体如下：有利于改善持续供电状况。实现建设与运维的统一，将避免住宅小区开发公司只关注建设成本而不注重建设质量的情况，在供电容量、供电方式、电源回路等各个方面促进住宅小区电力配套工程按规范建设。有利于节能环保设施应用。交由具有专业优势的供电公司统一规划、设计、建设住宅小区电力配套工程，将使住宅小区电力配套建设在设备配置及材料选用上进行更加规范，设备型号及配置相对统一，设备品质及性能得到保证，供电设施的建设标准提升，既方便运维管理，又能推动新技术、新设备的应用[40]。有利于提高供电服务质量。实施电力配套费政策后，将解决原管理模式下产权不统一带来的责、权、利;不一致的现象，实现供电公司与小区居民直接对接。供电公司统一建设运维实行一户一表;，终端电价与国家电价政策保持一致，居民缴费、查询更为方便。有利于推进智慧能源发展。基于互联网+;的智慧能源是一个综合性的系统工程，聚集云计算、物联网技术等科技最前沿技术，通过技术集成、系统融合的方式，助推政府效能、产业升级、民生发展。就本研究而言，政府层面可在电力配套费政策的基础上，出台住宅工程配电设计技术规定等各系统工程的技术导则，引导各个类别住宅小区的智能化电力配套设施应用[41]。

.........结论本文以住宅小区电力配套建设管理为研究对象，采用理论对比研究法、定性分析与定量分析法、理论与实证融合分析法，从使用主体、投资主体、运维主体、受维主体、监督主体的角度，对影响绍兴住宅小区电力配套的 20 个影响因素进行深入调研分析。提出绍兴住宅小区电力配套建设管理优化机制的对策提议。具体研究成果和结论如下：（1）准确分析了绍兴住宅小区电力配套建设管理现状与不足。通过理论对比研究法，归纳总结了国内外在住宅小区电力配套的研究成果，发现国内外均缺乏对住宅小区电力配套需求影响因素的系统研究。同时，通过对国内外相关研究的归纳总结中，发现国内外研究大都集中于供配电系统、供电可靠性、居民用电需求、供电规划设计等方面，未能找到基于电力配套需求来综合评价住宅小区电力配套建设管理优劣的体系。（2）掌握了三类住宅项目对电力配套建设管理需求的差异性。通过对住宅小区电力配套相关理论及研究现状进行归纳总结，结合绍兴住宅小区电力配套现状，依据主要户型面积、电量、居民家庭收入、容积率等元素，对绍兴住宅小区低端住宅项目、中端住宅项目和高端住宅项目进行定义和划分。同时，通过对低端、中端和高端三类住宅小区居民用电容量发展现状、供电规划发展现状、电力配套设施经营管理现状和电力配套建设管理规范标准现状的梳理分析，找出了基于五个利益主体的 20 个住宅小区电力配套需求的影响因素。（3）构建了绍兴住宅小区电力配套建设管理指标评价体系。在掌握了解三类住宅项目对电力配套需求差异性的基础上，采用层级分析法确定五个利益方20 个影响因素对住宅小区电力配套建设管理的指标权重，采用模糊数学法对绍兴三类住宅项目电力配套建设管理影响因素进行定量分析，形成具有层次鲜明、系统实用的绍兴住宅小区电力配套建设管理指标评价体系。（4）找出了绍兴三类住宅项目电力配套建设管理主要影响因素。基于住宅小区电力配套建设管理指标评价体系分析结论，得出住宅小区电力配套建设管理是一个复杂的系统工程，高端住宅项目对电力配套的需求可视为未来发展趋势，相对要求较高；中端住宅项目对电力配套的需求可视为现实的大众要求，具有广泛性、代表性；低端住宅项目对电力配套的需求可视为刚性需求，是各方利益主体必须去保证的。..........参考文献（略）