厦门2023第三次土拍 厦门第三批土拍
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重点城市第三轮 集中供地规则料优化
针对各地第二轮土地集中出让过程中流拍率和撤回挂牌率高企现象，业内人士预计，在稳地价、稳房价、稳预期下，重点城市第三轮土地集中出让或优化规则，减少捆绑限制，逐步推进品质相关要求落地。
溢价率明显下滑
从已有的第二轮土拍数据看，撤回挂牌和流拍的数量较高。据中指研究院统计，第二批供地共计流拍70宗地块，撤回挂牌195宗地块，整体流拍撤回率达到31.8%，首批流拍撤回率仅为6.5%。
安信证券研报指出，第二轮土拍主要呈现五大特征：集中改规则；多城频繁撤销地块出让、流拍率明显提升；溢价率大幅走低；主流房企参与度普遍下降，城市布局更加谨慎；国企拿地意愿相对较强。
据安信证券监测，20城土拍撤销率为23.8%、流拍率为10.2%，明显高于首轮的3%、2.7%；综合流拍和撤销的广义流拍率上升至31.6%，首轮土拍仅5.7%。北京、沈阳等城市过半地块撤销出让，广州流拍率达52.1%，长沙、长春等城市流拍率超10%。受规则调整、开发商拿地谨慎等原因，平均土拍溢价率由首轮的15.3%下降至第二轮的3.9%。厦门平均溢价率最高，为23.6%。
TOP100房企第二轮土拍拿地金额为2972.6亿元，占总成交额的48.9%，明显低于首轮的69.4%。主流房企在北广深等热点城市的参与度明显下降，拿地金额占城市总成交金额的比重由首轮的70%以上，下降至50%左右。
TOP100国企第二轮土拍平均拿地金额为112.4亿元，较首轮的164.1亿元下降了31.5%。
减少捆绑限制
中指研究院企业事业部研究负责人刘水分析指出，在稳地价、稳房价、稳预期下，重点城市第三批供地或在以下三个方面做出优化：第一，部分城市保证金比例或边际改善，中小体量地块加大供应；第二，为了完成全年租赁住房供应计划，部分城市第三批涉租赁用地或保持一定体量，“竞自持、配建及初始地价”等条件或优化；第三，部分城市第三批地块或优化试点规则，减少捆绑限制，逐步推进品质相关要求落地。
刘水预计，第三批次地块或从参拍门槛、保证金比例、地块体量、自持配建面积、初始价格、试点规则和品质要求等方面做出调整，优化地块的出让条件，提高房企拿地意愿，促进土地市场平稳运行。
国金证券预计，在销售市场继续下行预期下，房企拿地意愿将进一步降低，第三批次土拍成交金额料继续下行。
国家统计局数据显示，9月，70个大中城市商品住宅销售价格环比总体呈略降态势，同比涨幅持续回落。70个大中城市中，36个城市新建商品住宅价格与上月相比下降，持平的有7个，上涨的有27个。二手住宅方面，52个城市新建商品住宅价格与上月相比下降，持平的有1个，上涨的有17个。
有机构对房地产后市持乐观态度。东方基金认为，当前行业政策、货币环境存在边际放松的可能性，央企背景的龙头房企或受益。
行业健康发展态势不变
兴业证券研报显示，房地产市场合理的资金需求正在得到满足，地产信贷或迎来边际改善，房地产市场健康发展的整体态势不会改变。
天风证券研报显示，维持看好龙头优质地产股的主要原因包括净利率触底、地产供给侧改革、估值较低。地方政府在网签进度、按揭额度和首付款审核等多方面都有边际放松的空间。
针对目前的房贷利率现状，贝壳研究院表示，10月，90城中有20个城市房贷利率出现下调。其中，14城首套利率下降，14城二套房贷利率下降。
中指研究院认为，对购房者来说，购房条件会稍微放松，贷款审批时间缩短、额度增加、利率适当下调等，有利于满足合理住房需求，有利于购房需求释放，有利于市场销售好转。对房企来说，会明显缓解资金紧张情况。
中国银行保险监督管理委员会统计信息与风险监测部负责人刘忠瑞表示，下一步，银保监会将继续贯彻落实党中央国务院决策部署，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，持续落实好房地产长效机制，准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度，保持房地产金融监管政策的连续性、稳定性，促进房地产市场平稳健康发展。
降低资金门槛、减少捆绑限制,第三批集中供地释放友好信号
第三批集中供地正次第开展。
11月3日，杭州市规划和自然资源局发布第三批集中供地预告，拟推出51宗地块。一个明显的变化是，杭州主城区地块明显增多。
这是一个非常重要的信号。整体来看，全国第二批集中供地偏冷，撤牌流拍等现象增多。业内专家预计，全国第三批集中供地或将在下调保证金比例、增加租赁住房用地、减少捆绑限制等多个方面进行优化。
撤牌流拍率从6.5%到31.8%
第二批集中供地明显偏冷。据中指研究院统计，截至10月21日，北京、上海和杭州等20个城市完成第二批地块集中出让，其中17个城市（长春、厦门和无锡8月前已完成二批次竞拍）响应自然资源部要求优化土拍规则，严格购地自有资金审查等，市场降温明显。
超半数城市的宅地成交楼面价较首批次有所下滑，多数城市竞价达上限地块比重明显下降。此外，20城第二批供地共计流拍70宗地块，撤牌195宗地块，整体流拍撤牌率达到31.8%（首批次为6.5%）。
中指研究院指数事业部研究副总监陈文静向《每日经济新闻》记者表示：“一方面，年内重点城市政策调控延续常态化，三季度房地产政策调控频繁，涉及限购、限售和二手房成交参考价格等方面，叠加银行按揭额度吃紧，市场观望情绪上升，多数城市调整压力增加下市场活跃度下滑明显，房企拿地预期下降。另一方面，中央持续完善房地产金融审慎管理，房企资金端持续承压，银行按揭额度吃紧下放款周期延长，影响房企回款节奏，个别企业违约事件也在一定程度上影响房企的正常融资，叠加第二批供地严格购地自有资金审查等，房企拿地意愿受到抑制。”
房企们的融资环境仍旧没有改善。
根据贝壳研究院统计，2021年1-10月房企境内外债券融资累计约7993亿元，较2021年同期下降24%，金额规模减少2463亿元。前10月累计降幅较今年前三季度进步一增大，2021年1-10月发债规模占比2021年全年约66%。
从2021年10月单月来看，情况也是类似。境内外债券融资共发行31笔，较上月减少31笔，发行规模折合人民币约304亿元，环比减少55.9%，同比减少56.1%。10月境外融资共发行6笔债券，发债数量年内第二次降至个位数；融资规模约101亿元人民币，环比下降63.3%，同比下降69.6%。10月境内债券共发行25笔，发行规模约203亿元，环比下降51.1%，同比减少43.6%。
中小体量地块或加大供应
整体来看，重点城市在优化第三批次地块出让条件时仍需围绕“稳地价、稳房价、稳预期”目标，细化和完善供地土拍规则，落实好因城施策，借鉴实行“一地一策”。
陈文静表示：“合理调整地块的体量大小、初始价格、捆绑限制、试点规则等出让条件，在一定程度上保障房企利润空间，逐步引导房企提升产品质量。具体而言，重点城市第三批供地或将在保证金、租赁用地、减少捆绑限制等三方面做出优化。”
陈文静介绍，重点城市购地资金监管难言放松，部分城市保证金比例或将边际改善，中小体量地块加大供应。预计将降低房企参拍门槛，部分重点城市或将下调第三批次地块保证金比例。
“长沙、重庆等流拍撤牌率较高城市保证金比例存下调空间，而武汉已经在第二批供地挂牌期间对部分地块下调保证金要求。此外，北京等城市第二批部分大体量地块遭遇流拍或撤牌，预计第三批或将拆分为多宗中小体量地块挂牌，降低资金门槛。”陈文静表示。
22个重点城市第二批供地保证金比例情况
增加租赁住房用地供应
根据此前自然资源部的要求，重点城市年度供地计划中单列租赁住房用地占比一般不低于10%，从土地端为扩大保障性租赁住房供给提供政策支持。但据不完全统计，第二批供地中至少有70宗涉租赁地块未完成出让，而长沙、武汉和广州等城市虽保留“竞自持”环节，但部分地块以底价成交或遭流拍撤牌。
“部分城市租赁住房用地供应量未达到全年计划，预计第三批地块中涉租赁用地仍将保持一定体量，其中长春已明确表示第三批地块原则上不再供应住宅用地。重点城市第三批供地或将对地块竞自持、定自持/配建等出让条件做出优化（不排除部分城市借鉴上海做法，推出纯租赁用地），适度下调初始地价，保障拿地企业项目利润空间。此外，部分城市或将上调近郊地块保障性租赁住房面积比重，降低远郊地块配建或自持要求，并设置合理地价，引导房企理性拿地。”
减少捆绑限制以提高房企参与意愿
中指研究院认为，部分城市第三批地块或将优化试点规则，减少捆绑限制，逐步推进品质相关要求落地。
从第二批土拍结果来看，部分城市开展试点效果不佳，其中广州南沙和黄埔区试点“限房价”并要求未来销售50%倾斜无房家庭，三宗地块流拍；杭州十宗地块试点“竞品质”并要求现房销售，最终因报名人数不足全部撤牌；深圳二批供地重新挂牌后限制“同一企业及控股子公司”参拍地块数量，后又出台补充公告放宽为“同一企业”；长沙等城市第二批次地块捆绑限制较多，涉及无偿配建面积、引入上市公司，以及科技、医疗产业资源等，六成地块遭流拍或撤牌。
“预计部分城市第三批供地将对地块的试点规则、捆绑限制和品质要求有所优化，减少地块捆绑限制，调整部分试点规则，提高房企拿地意愿，并逐步推进品质要求落地。”陈文静表示。
市场将回归稳定
根据贝壳研究院重点观察的25个一二线城市网签数据分析，2021年金九银十受高基数影响，较2021年同期出现两成以上下滑。综合2020、2021两年数据看，两年9、10月销售面积平均值与2021年同期处于相同水平、略高于2021年同期。分城市线级看：一线城市2021年9、10月网签面积高于2021年同期水平；重点关注的21个二线城市2021年9、10月网签面积低于过去三年同期水平，但近两年9、10月均值已接近2021年水平，高于2021年同期。
贝壳研究院高级分析师潘浩表示：“目前城市地产调控类政策基本不再新增，维稳态度和措施逐步增多，预期在消化前期高基数影响后，市场将回归稳定。”
陈文静也表示：“9月底以来，中央连续释放维稳信号，近期广州、佛山等城市信贷端边际改善，哈尔滨出台政策缓解房企资金压力并加大购房补贴，预计后续更多城市或将跟进微调政策，市场短期内有望改善，但房住不炒基调下政策调控难言大幅放松，房地产市场调整压力仍在。预计第三批地块土拍规则和出让条件优化下，房企拿地预期或将边际改善，整体流拍和撤牌情况或略有好转，但市场热度分化态势依旧延续。”
“建议房企加快营销节奏的同时，加强对市场及竞品项目监测，利用数字化工具科学决策，更好地实现错峰销售。”
厦门西潘地块什么时候预售
2023年5月。根据查询厦门政府官网显示信息，在厦门2023年首场土拍时间是5月初，分别在西潘、五缘湾和翔安进行地块预售，起拍总价91.9亿元，计容总建筑面积约26.6万平方米。
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