松原经济技术开发区土地集约利用动态变化综述

第 1 章 绪论

1.1 选题背景与目的

1.1.1 研究背景

土地是人类生存的重要载体，是人类赖以生存的物质保障，所谓万物土中生，水泥地上是长不出庄稼的，没有土地也就没有地球上的所有生物，土地与人们的吃、穿、住、行都息息相关，可以说没有土地就没有所有。改革开放之后的我们知道了有钱的好处，搞好经济的重要性，人们发现干什么都离不开土地，这时人们对土地重要性的认识空前提高，在国家加大推进城镇化和工业化进程的大背景下，到处是塔吊林立楼房和厂房在建，城市原有的土地已不能满足城市发展的需要，由于土地的二元所有制结构，在法律上给占用耕地提供可行性，导致建设用地占用耕地数量日益增多，各类城市的扩张大量占用耕地已对我国的粮食安全产生了很大影响，土地资源在我国日趋紧张已成了不争的事实。二十一世纪，谁来养活中国人;，中国的粮食能否自给自足全世界都在看着中国，为此才有了国家双保工程;，保发展更要保吃饭。如何落实好双保工程;，我国城市土地利用程度到底怎样呢？国土部门对城市用地的调查表明：全国城市土地有40％左右存在低效利用现象，但存方寸土留与子孙耕，已不是一段遥远的话了，我国只有走节约集约用地之路，少占或不占耕地，把低效用地集约利用，才能切实落实双保工程;。

国家已把土地节约集约利用上升成为国家的战略高度。十六届五中全会首次提出建节约型社会，并把它定为国民经济与社会发展中长期规划的一项战略任务。并且把节地;放在第一位，由此可见节地;是所有节源之首。

实行土地节约集约利用也是土地管理政策的要求。《国务院对于深化改革严格土地管理的决定》明确提出在我国要实行强化集约用地政策;，《国务院对于促进节约集约用地的通知》指出，实行集约的用地政策是我国必须长期坚持的一条根本方针;，可见国家已认识到耕地减少粮食安全就会出现问题，粮食安全出了问题会后果难以设想，如何确保粮食的自给自足，中国人吃自己的饭，只能保护耕地走节约集约用地之路。

2021 年 3 月松原经开发升级为国家级开发区，经过二十几年发展状大，已成了全市经济的排头兵、领着羊，经济发展在松原市地区经济中占有重要地位。全区各项事业呈现出勃勃生机，全市重要企业都集聚在此，虽然被国务院批准为国家级开发区，但管辖面积仍为 8.46m2，如果不走节约集约之路，很难保持其后续的发展动力，必须节约集约用地已成松原经开区决策层的共识。

1.2 国内外研究进展

1.2.1 国外研究现状

（1）土地节约集约利用研究

通过文献资料研究才发现，国外对于土地节约集约利用研究是从农用地开始的。主要是从投入产出效益上进行的研究，研究的目的也是为经济税收服务。最早研究的人是李嘉图，他在《政治经济学及赋税原理》中对农业土地集约利用概念进行了的阐释，在他之后所有研究农用地集约的都受控与他的思路，都没走出他设定的框架。在很长的一段时间，无论是经济学家或自然科学家，他们所有的研究都是围绕着如何使土地产出更多的经济效益上进行的，比如经济学家理查得．T．伊利在《土地经济学原理》中指出：在己利用的土地增加劳力和资本，叫做土地利用的集约;，他主张的是利用已有的土地，而不是利用没用过的土地，因为利用过的土地已有投入了，少量的投入可能也会比没利用过的土地产生的收益多，他认为这是一种集约。马克思对集约定义：所谓耕作集约化，将资本集中在一块地上， 而不是分散在若干毗连的土地上;，马克思的集约思想表面上看与理查得．T．伊利不同，细分析发现，理念是一样的，都是寻求如何使有限的经济投入产生最大的经济收益，所以说最早的土地集约利用是为经济服务的。

20世纪初，国外土地集约利用研究的范围就不仅局限于农用地了，范围扩大了许多，代表性的有城市区位理论和城市规划理论，经济发展带来的负效应就是城市土地出了很多问题，科学家们试图从不同方向加以研究土地集约问题，想为城市土地的集约利用提供一个切实可行且行之有郊的解决之道。理查得·T·伊利在《土地经济学原理》中指出地价昂贵的第一个后果是，人们只得高度集约利用土地。区位理论表述的是什么样的布局有利于不同产业的发展，表面是从地理的角度分析问题，其实质仍是经济问题，即如何利用好区位才能令使用者或拥有者以最小的成本获取收益最大。城市规划理论比较接近现代宜居的理念，强调不浪费资源、人与自然要合谐相处共同发展。而伊利对于城市土地集约利用上的表述仍是反映成本与产出的经济关系，可见土地与经济从来就是分不开的。

（2）土地利用评价研究

国外最早的土地利用评价也是针对农用地，主要是一般性评价而非专向评价，最早提出相对全面的农用地评价系统的是美国农垦局，1961通过完善后在许多国家得到广泛应用，其真正的用途是为政府征税服务。20世纪70年代，土地评价通过和土地利用规划相结合，比原来的评价有了进一步拓展，逐步从原来的一般性评价走向专门评价过渡。1976年联合国粮农组织公布了土地评价纲要，根据评价纲要制定的评价框架被多国采用，是土地评价走向成熟稳重的重要标志，由于经济发展带来了很多土地方面问题，世界各国均将保护土地做为一项重要的政府工作，通过立法和制度促使土地节约集约利用得以实现。美国政府制定了不少对于水土与农地保护方面的法律，其目的就是为了防止借城市发展的名义，大行占用好地优质的农用地，切实从法律的层面对农用地起到了真正的保护作用，同时也有效地控制了城市的发展规模。

第 2 章 开发区概况与数据处理

2.1 区位与自然条件

吉林省松原市是东北地区近几年升起的一颗璀璨的明珠，它有着得天独厚的区域优势和资源优势，被誉为新的亚洲四小龙;。松原市被吉林省，黑龙江，内蒙古三省围绕着，地处三省的结合部，并在吉林省长春市与黑龙江省哈尔滨经济带上，位置几乎在两个市的中间。松原市周边的城市：东南方向，长春市和四平市；西北方向中，白城市和内蒙古自治区；正北与黑龙江省隔着一条松花江。从松原出发陆、海、空均可出行。全市有数条重要的铁路干线通向全国各地，公路交通方面国、省级公路可使出行四通八达，空中出行可南长春龙嘉国际机场，北行到哈尔滨机场，水路可沿松花江上行到吉林市，顺流而下可达哈尔滨市，交通顺畅无阻。

1993 年 4 月份被批准为省级开发区，经过 20 几年的发展，经济总量，用地规模都达到国家级开发区的标准，2021 年 3 月由国务院批准为国家级开发区，批准面积为国土资源部报备的面积 846.07hm2。吉林松原经济开发区位于松原市城区西侧，设区之初偏于一隅，离市区很远，通过几年的发展，松原经济技术开发区现已成了松原市区的一部分且是很重要的组成部分，这里聚集松原最好的企业、最大的购物中心、最高档的住宅小区。这些都是开发区加大基础设施的建设力度带来的集聚效应。

通过基础设施的改善，开发区的投资环境对招商引资更具有吸引力了，中美合资企业，全国五百强企业都成功入住开发区，并在此建功立业。软环境建设方面，开发区坚持全程服务，从项目的签订、开工建设直到产品投产，开发区都如家长带路一样陪着走过每一个路口。松原市有个五色广场，红色代表松原人民一颗火热的心，蓝色代表是个富水城市，黑色代表着石油此地盛产能源，黄色代表丰富的粮食资源，白色代表松原良好的投资环境自然环境。已升级为国家级开发区的松原经济开发区将会为进区企业带来更多、更好的惠企政策和优质服务。

松原经济开发区位于北半球，属中温带大陆性季风气候。一年四季各有特色，春季短与冬季相连，当感觉到春季到来了，夏天也就到了，夏天炎热降水比较集中，秋季早晚温差大，白天热如夏天，早晚如冬天已至，冬季漫长寒冷期近 6个月，降雪量集中。

公路交通方面，吉林松原经济开发区已有松原大路、青年大路、郭尔罗斯大路三条交通干线及西一街、湛江路、沿江路等支路在区内贯穿交汇。302 国道连接吉林松原经济开发区 A 区块的南部与东部，为吉林松原经济开发区提供了良好的对外联系出口。铁路交通方面，吉林松原经济开发区距松原市火车站约 3m，长白铁路线穿区而过。铁路客运、货运可直达国内各主要城市。 航空方面，吉林松原经济开发区距长春龙嘉国际机场约 185m，龙嘉机场为国内干线机场，可以起落各种机型，方便快捷。

2.2 开发区发展历程

(1)起步阶段（1993 年1998 年）

吉林松原经济开发区位于松原市青年大街以西，在开发区成立之前用地类型以一般农田和农民宅基地为主。1993 年 4 月设区，在设区之初，松原经济开发区的工作人员全部来自松原市政府各相关部门，属市政府的派驻机构。管委会依据松原市的资源优势和区位优势，按照省级开发区赋予的管理权限和优惠政策创造性地开展工作，成功地完成建区之初所有必备的基础性工作，为开发区的下步发展铺好了前行路。

(2)发展阶段（1998 年2006 年）

经过了创业之初的艰辛，松原开发区人找到自己与众不同的发展之路，走出去上门招商，请进来一包到底，成功招来了适宜本地经济发展的大企业，如华润集团、吉安生化、北大荒集团、大多油田、华侨药业等。进区的企业很快就将开发区建区的优势全部体现出来：经济增长迅速，占全市经济比重逐年上升，现已成了全市招商引资的窗口和招牌。开发区经济的发展带动各项事业的良性发展，经济好了有条件加大基础建设投入，基础设施提高了，更多的好企业就入住了。经过近十年的发展，已形成了农产品加工、生物化工、石油化工、医药生产四大主导产业的发展格局。

(3)成熟稳重发展阶段（2007 年至今）

松原经济开发区经过十几年的发展，各项事业都走在全市的前面。开发区的面貌发生质的改变。基础设施体系已经基本建成，开发区环境优美、生产、生活设施齐备，为引进高起点、高标准、高效益的企业创造了良好的环境。区内道路纵横、通透开阔，绿化工作成果显著。这里有全市最好的商场，全市最高档的住宅小区，最先进的生产企业，开发区现已成全市人流最集聚的地方之一。随着国家级开发区晋升，开发区将迎来更多、更大的发展机遇。

第3章 土地利用结构与投资建设强度的动态变化 ................... 15

3.1 用地结构状况 .................. 15

3.1.1 已建成的用地结构 .................. 18

3.1.2 未建成的用地结构 ...................... 20

第4章 土地集约利用程度与潜力的动态变化 ............................ 28

4.1 土地集约利用程度评价 ...................... 28

4.2 土地集约利用潜力测算 ................... 32

4.3 小结 ....................... 34

第5章 结论及提议 ........................... 35

5.1 研究结论 ........................ 35

5.2 发展提议 ........................ 35

第4章 土地集约利用程度与潜力的动态变化

本章以第三章的土地利用调查的数据为基础，利用第三章的调查数据，分析已测算出的2009-2021 年土地集约度分值与潜力规模数值的动态变化，通过分析其土地集约利用程度与土地潜力规模的变化情况，得出松原经济技术开发区在土地集约程度与潜力上的分析结论。

4.1 土地集约利用程度评价

在第三章调查资料的基础上，通过数据分析研究吉林松原经济开发区在松原市的经济地位和产业结构，并对其产业结构的特点和规划布局情况，结合本区的土地利用程度，依据国土资源部制定的指标体系和评价方法，计算出各指标的现状值，再通过科学的方法确定同一指标的理想值及合理权重，从而计算出开发区土地利用集约度分值。本文对2009年至2021年松原经济技术开发区的土地集约利用程度的结果动态变化进行研究分析，从而判断其目前的土地集约利用程度。

（1）确定评价指标体系

本次评价采用《开发区土地集约利用评价规程》中强烈推荐的指标及含义：即分三个目标即土地利用状况、用地效益、管理绩效；六个子目标；十三个指标（子目标与指标与表4-1同）。

（2）确定评价指标现状值

现状值为 2009 年末与 2021 年末下表中分子占分母的百分率，其中 A31 与A33 为分子与分母之比。下表为 2009 年、2021 年松原经开区土地集约利用程度评价的现状值（表4－1）。

第 5 章 结论及提议

5.1 研究结论

松原经济技术开发区目前的面积是固定的，发展还是发须的，那么走节约集约用地之路也就是必然的选择了，这也符合目前提倡的构建节约型社会思想和理念，国务院也下文明确规定，节约集约用地是今后审批、审查各类规划和用地标准的主要原则。吉林松原经济开发区目前的开发建设符合上述要求，节约使用土地、根据政策要求实时调整开发区用地的相关规划和用地标准，对开发区已供应土地进行跟踪管理，工业用地建设达到政策要求，且无到期未处理土地及闲置土地，具体结论：

(1)松原经济技术开发区目前的土地节约集约利用程度总体很高。通过测算得知土地利用集约度综合分值由 93.27 分升到 98.37 分，已体现出了很强的集约利用土地水平和理念；

(2)松原经济开发区提高了工业用地进区的投资门槛，固定资产投资强度近年均高出国家制定的标准；目前要在规划上控制好容积率与建筑密度，对进区企业的容积率和建筑密度做下限控制，那样开发区的土利用率会大幅提高；

(3)松原经济开发区土地执法监察管理成绩明显，开发区在用地监管上做到征前不违法，征后促开工，开工后按合同说话的跟踪管理模式。有效的监管手段使得开发区目前没有闲置土地；

(4)松原经济开发区目前供地几乎全部有偿，土地市场化程度很高，符发合国家政策要求，其土地利用结构目前符合工业开发区的用地特点，但要降低居住用地及其他用地的供地比例，以免对经开区工业用地特点产生影响；

(5)松原经济开发区虽然尚有较多后备土地资源但是用地潜力方面无论是扩展潜力、结构潜力还是强度潜力都是降低的，走节约集约用地是必然之路。

5.2 发展提议

（1）制订入区控制标准，产业规模

提议开发区根据自身的特点制订供应工矿仓储用地建设控制指标，如容积率要大于1，建筑密度不小于0.5，这样土地集约利用强度也就随之提高。制订符合开发区实际的供应工矿仓储用地建设控制指标，主要是从投资强度、产出强度和空间利用效率这三方面进行多界定多研究。吉林松原经济开发区产业定位明确，但在开发区内有部分企业不符合产业定位的要求。提议开发区针对开发区的定位产业进行规模性发展，同时降低成本和经营费用，充分发挥产业规模效益，将同类产业集中在一起。

（2）提高土地利用率，引进高质量项目

要改变以往有商即招，不问后果的做法，项目无论好坏，招来即可。往往会把一些南方发达地区下马的项目当做好项目引来，即破坏了环境又浪了土地资源。在项目引进上我们不仅要为当前的经济发展负责，还要为子孙后代负责，不要把污染环境的项目、低产出且高投入的项目再由国外引进国内，又由南方移到北方。要根据产业发展和招商引资的具体项目实际需要，做到规划一片，就发展一片，形成规模，才能真正做到有所收获，形成产业的集聚，用地的集中。

参考文献（略）